Contrato de locação e o seu direito de retenção

A locação de coisa, assim assegurado no artigo 565 do Código Civil, uma das partes se obriga a ceder à outra, por tempo determinado ou não, o uso de coisa não fungível, mediante certa retribuição. Não se transfere propriedade, é só a posse. O proprietário, de acordo com o artigo 1.228 do Código Civil, tem o direito de reaver a coisa de quem de modo injusto a possua.

A relação da locação é de reciprocidade, o locatário paga o aluguel e o locador cede a posse da coisa. O contrato é celebrado por meio de trocas úteis e justas, assim estabelecido no artigo 421 do Código Civil. O locador é obrigado a entregar ao locatário a coisa alugada, com suas pertenças, em estado de servir ao uso a que se destina, e a mantê-la nesse estado, pelo tempo do contrato, salvo cláusula expressa em contrário.

O locador também é obrigado a garantir-lhe, durante o tempo do contrato o uso pacífico da coisa. O artigo 568 do Código Civil prescreve que “O locador resguardará o locatário dos embaraços e turbações de terceiros, que tenham ou pretendam ter direitos sobre a coisa alugada, e responderá pelos seus vícios, ou defeitos, anteriores à locação”. É dever do locador cuidar do contrato e evitar que seja desrespeitado.

O locatário é obrigado a servir-se da coisa alugada para os usos convencionados ou presumidos, conforme a natureza dela e as circunstâncias, bem como tratá-la com o mesmo cuidado como se sua fosse. O locatário tem que pagar o aluguel nos prazos ajustados, e, em falta de ajuste, segundo o costume do lugar. É de sua obrigação levar ao conhecimento do locador as turbações de terceiros e a restituir a coisa, finda a locação, no estado que a recebeu, salvas as deteriorações naturais ao uso regular.

Caso o contrato seja desrespeitado, utilizam-se as perdas e danos para recompor essa quebra de reciprocidade, uma vez acordada tem que ser cumprida todas as obrigações. O artigo 389 do Código Civil prescreve que “não cumprida a obrigação, responde o devedor por perdas e danos, mais juros e atualização monetária segundo índices oficiais regularmente estabelecidos, e honorários de advogado.”.

No contrato de locação existe o direito de retenção, é quando o locatário não devolve a coisa. O artigo 571 do Código Civil prescreve que “havendo prazo estipulado à duração do contrato, antes de vencimento não poderá o locador reaver a coisa alugada, senão ressarcindo ao locatário as perdas e danos resultantes, nem o locatário devolvê-la ao locador, senão pagando, proporcionalmente, a multa prevista no contrato.”. O parágrafo único prescreve que o locatário tem o direito, enquanto não for ressarcido.

Ainda existe o direito de retenção em caso do locatário ter feito benfeitorias na coisa. O artigo 578 do Código Civil prescreve que “Salvo disposição em contrário, o locatário goza do direito de retenção, no caso de benfeitorias necessárias, ou no de benfeitorias úteis, se estas houverem sido feitas com expresso consentimento do locador.”. Com isso, há o direito de retenção enquanto o locatário não receber o que gastou.

A benfeitoria necessária é por exemplo um encanamento na pia e a benfeitoria útil é por exemplo uma piscina. O artigo 96, parágrafo segundo do Código Civil prescreve que “São úteis as que aumentam ou facilitam o uso do bem.”. O parágrafo terceiro prescreve que “São necessárias as que têm por fim conservar o bem ou evitar que se deteriore.”.

As benfeitorias necessárias não precisam do expresso consentimento do locador, mas as benfeitorias úteis precisam de modo expresso que o locador esteja de acordo.

O recomendado é que se faça o contrato por escrito para ter mais segurança, é obrigatório quando se refere a imóvel e precisa de registro.

No que se refere a extinção do contrato em caso de morte de alguma das partes, o artigo 577 do Código Civil prescreve que “Morrendo o locador ou o locatário, transfere-se aos seu herdeiros a locação por tempo determinado.”.

A locação com prazo estipulado acaba sem precisar que seja notificada a parte o fim de seu contrato, assim estabelecido no artigo 573 do Código Civil.